来源：地产深度报道

随着上海楼市的捡漏逐步复苏，优质标的人激依然在法拍市场受到追捧。

6月27日11时20分，战轮嘴法上海浦东新区板块内一套197.07平方米的拍房法拍房在阿里拍卖落锤，此时距离原定的捡漏拍卖截止时间已经过去80分钟，其间由于竞买人不断报价，人激累计延时172次方才成交。战轮嘴法

这套房产最大的拍房看点是其坐落在知名的陆家嘴板块，且以低于市场630万元的捡漏价格起拍，当“低价捡漏”与陆家嘴这一典型豪宅板块相结合后，人激吸引了3.7万人围观，战轮嘴法10位购房者报名参拍。拍房

鏖战203轮

这套法拍房位于浦东内环浦明路上，捡漏沿着浦明路-银城中路一直走，人激可以看到汤臣一品、战轮嘴法中粮海景壹号、仁恒滨江园等一众豪宅。

小区周边有轨交2号线、9号线以及规划中的19号线，交通便捷，览海医疗、上海沃德医疗中心、洋泾菊园实验学校、洋泾中学、陆家嘴中心、上海第一八佰伴、华润时代广场等医疗、教育、商业资源环绕，生活配套成熟。

该标的为江临天下1号楼606室，是一套南向的4室2厅2卫大户型产品，总建筑面积197.07平方米。2003年建成的江临天下占地4.1万平方米，拥有900套住宅，容积率高达3.8。

经阿里拍卖测算，该标的的评估价在2100.16万元，折算单价10.65万/平方米；按照法拍房市场常见的首拍价格打7折的规则，标的物起拍价1470.11万元，低于市场价630万元，折算单价仅为7.46万/平方米。

中介朋友圈挂出来的同小区急售房源，单价已超过13万/平方米，相当于六折不到。

除了区位与价格优势外，标的物本身在小区内亦算是优质资源，其所在的1号楼可通过楼栋间隙看到一线黄浦江景，位置要比其他楼栋稍强一些。

最终，该标的吸引了10位竞买人报名，其中包括一位优先购买人李某，其为原房屋所有权人之一，另一房屋所有权人刘某也是将该标的推向法拍市场的案件被执行人。

优先购买人在参拍过程中享有一定优势。根据规定，参与竞买且以相同价格出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。

6月26日10时正式开拍，优先购买人李某就率先报出底价，拉开竞拍序幕，相比之下其他买家显然更“坐得住”，直至27日9时许也就是距离截止时间不到一小时，第二位竞买人方才跟价，此后竞拍步入正轨，各方买家陆续出价。

其中仍以优先购买人李某竞买欲望最强，其基本每隔一两轮报价就会跟进，一路将标的价格从1470万推至2000万元方才放弃，随后第203轮后来者L3465号竞买人报出2015.11万元价格方才落锤，高出起拍价545万元，溢价率37.07%，折合单价10.23万/平方米，几乎追平评估价。

从小区过往成交记录来看，这一价格水平也不低。2020年12月江临天下成交的一套210平方米4房2厅1卫中层户型，成交价1970万元，单价9.36万/平方米；同年11月成交一套142.19平方米的3室2厅2卫，总价1420万元，单价9.99万/平方米，均不及此次成交价。

优质标的热度高

其实，受春节假期、疫情等多重因素影响，最近几个月的上海法拍房市场成交情况并不理想。

蓝鲸法拍数据显示，2022年第一季度，有455套房产进入挂牌拍卖阶段，但最终撤拍33套、流标93套、暂缓40套，成交289套，成交率63.5%，套均参拍人数为7.57人，2月的春节假期及3月疫情因素影响到了上架房源数量。

此后2个多月的成交情况就更为惨淡。4月有125套房产进入挂牌拍卖阶段，最终撤拍9套、流标16套、暂缓31套，成交仅69套，成交率55.2%，套均参拍人数为6.47人；5月则仅有25套房产进入挂牌拍卖阶段，最终撤拍3套、流标2套、暂缓5套，成交15套，成交率60%，套均参拍人数为7.2人；6月前2周共有6套房产进入挂牌拍卖阶段，最终撤拍2套、流标0套、暂缓1套，成交3套，套均参拍人数为5.67人。

蓝鲸法拍认为，疫情对法拍市场的成交有很大影响，总体上架房源数量骤降，预计随着6月份上海全面复工，上架数量会逐步恢复正常。

记者关注到，近期法拍市场成交情况较好的房源多为中高端改善以及豪宅项目，往往能拍出上百轮竞价。

6月上旬，松江区新松江路一套315.54平方米别墅产品拍卖，以评估价的8折1280万元起拍后，6位竞买人报名参拍，经过125次竞价后落锤，溢价率约15%；中旬闵行区沁春路上一套126.98平方米次新房开拍，8位竞买人经过120轮报价后成交，溢价率57.7%，成交价已超过评估价。5月，浦东青桐路的花园别墅、虹口中兴路的改善三房、普陀中环的高层复式等标的竞价也相继超过百轮，浦东内环独栋产品更是评估价开拍，溢价超千万成交……

“这可能跟当前豪宅市场比较活跃有关。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，近期市场层面的反馈是上海高端项目已率先升温，这或会在一定程度上带动法拍房高端市场成交。

“这与常见的中低端产品先行再带动高端市场有所不同，造成该现象很重要的一点在于信贷方面有明显放松，高端市场的目标客群如私企老板等获取资金的渠道增多，资金问题解决好，购房甚至参与法拍的兴趣或也会提高。另一方面，近期市场上有关二手房‘三价就地’政策有所放宽的消息不断，指导价松动也有可能造成高端市场率先回温。”卢文曦补充道。

记者  左宇